Edilizia convenzionata

Il regime di edilizia convenzionata consente, ai cittadini che posseggono specifici requisiti, l'acquisto di immobili a prezzo vantaggioso rispetto a quello di mercato.

Di "contro" nel medio periodo la vendita dello stesso potrebbe risultare difficoltosa poichè il prezzo è sottoposto a valutazione da parte del comune e gli acquirenti dovranno anch'essi possedere i suddetti requisiti previsti dalle legge.

Il percorso attraverso il quale un comune costruisce abitazioni in edilizia convenzionata prevede i seguenti passaggi:

- l'amministrazione comunale identifica una zona da destinare ad edilizia convenzionata

- le imprese che vogliono costruire tali edifici stipulano una precisa convenzione con il comune

- la convenzione stabilisce sia i requisiti degli edifici, che dei soggetti che potranno successivamente acquistarli; la convenzione è quindi un documento fondamentale da verificare nell'eventualità di acquisto di immobili in edilizia convenzionata

Una volta acquistato un edificio convenzionato, non sarà possibile venderlo per almeno 5 anni; trascorsi i quali, sarà possibile venderlo a soggetti che:

- siano cittadini italiani o equiparati

- siano residenti nel comune in cui si trova l'immobile in edilizia convenzionata in oggetto

- non siano personalmente o attraverso membri del nucleo familiare, del diritto di piena proprietà, usufrutto, uso o abitazione su alloggio adeguato alle necessità del nucleo familiare nel comune di residenza

- non abbiano ottenuto precedentemente altre agevolazioni da parte dello Stato, delle Regioni o di altro ente Pubblico per l'acquisto di un alloggio

In caso di sottoscrizione di promessa d'acquisto o atto d'acquisto di un immobile in edilizia convenzionata senza avere i requisiti, secondo la Corte di Cassazione, l'atto è da considerarsi nullo.

Acquistare una casa usata

Per evitare spiacevoli inconvenienti, prima di procedere alla stipula di un preliminare di vendita relativo ad un immobile usato, è consigliabile effettuare alcuni controlli molto semplici ma molto importanti.

- il contratto d'acquisto del venditore che attesti che egli abbia effettivamente il diritto alla vendita dell'immobile in oggetto

- verificare che sia presente, presso l'Agenzia del Territorio, la trascrizione del titolo di proprietà dell'immobile a favore del venditore

- verificare, sempre presso l'Agenzia del Territorio, dell'esistenza di eventuali iscrizioni ipotecarie o trascrizioni di esecuzioni immobiliari (in quest'ultimo caso, l'immobile dovrà essere acquistato aggiudicandosi l'apposita asta)

- la conformità degli impianti che deve essere stata rilasciata al momento dell'installazione degli stessi

- la certificazione di controllo dell'impianto di riscaldamento autonomo

- dal 1° luglio 2008 inoltre è necessario che il proprietario fornisca la certificazione energetica o ,in alternativa, l'attestato di qualificazione energetica

Nel caso in cui l'immobile di interesse disponga di sottotetto è necessario inoltre verificarne la destinazione d'uso attuale e quella prevista originariamente.

Parole da conoscere

Vediamo ora le principali parole che sentirete se vi state accingendo a comprare o a vendere un immobile.

Proposta d'acquisto

Atto scritto che esprime la volontà di voler sottoscrivere il contratto preliminare o rogito di compravendita dell'immobile; essa deve contenere tutti gli elementi principali del contratto successivo.
Se il venditore accetta la vostra proposta d'acquisto, egli è obbligato ad accettarla (altrimenti deve restituirvi il doppio della caparra ricevuta).


Proposta irrevocabile

Si tratta del termine giuridico con cui il Codice Civile chiama la proposta d'acquisto ed è regolata dall'articolo 1329 del Codice Civile per l'appunto.
In pratica l'acquirente presenta al venditore una sua proposta economica di acquisto con una durata temporale fissata, e il venditore entro tale data può decidere se accettarla o meno.


Caparra confirmatoria

E' una somma di denaro che viene versata dall'acquirente o dal venditore al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto a conferma della volontà di procedere alla successiva sottoscrizione del contratto definitivo. Se il contratto viene rispettato allora la caparra dovrà essere restituita oppure "stornata" dal totale del prezzo di vendita; se la parte che l'ha ricevuta invece non onora il contratto, l'altra parte può recedere al contratto ed esigere il doppio della caparra versata.


Contratto preliminare

E' il contratto con il quale acquirente e venditore se impegnano a sottoscrivere il successivo contratto definitivo. Una volta che questo contratto è stato accettato e firmato dalle parti, esse sono obbligate a portarlo a onorarlo; se così non fosse la controparte (acquirente o venditore) potrà richiedere al giudice una sentenza di esecuzione di conclusione del contratto, secondo quanto previsto dall'articolo 2932 del Codice Civile.


Contratto di compravendita

E' il contratto mediante il quale viene trasferita la proprietà di un immobile a fronte del corrispettivo del prezzo.


Notaio

E' un pubblico ufficiale (quindi evitate insulti o simili) cui la legge da compito di attribuire "pubblica fede" agli atti tra vivi e agli atti testamentali che riceve.
Nel caso di una compravendita immobiliare egli autentica la sottoscrizione delle parti; autenticazione che è richiesta per la trascrizione dell'atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (vedi articolo 2659 del Codice Civile).


Rogito

E' il nome dell'atto pubblico che il notaio redige al momento della compravendita di un immobile. Con questo il notaio attribuisce "pubblica fede" all'atto di compravenita e dichiara la provenienza del documento da lui firmato e che i fatti scritti sono avvenuti alla sua presenza o che li ha fatti egli stesso.


Agibilità

E' il certificato, rilasciato dal competente ufficio comunale (vedi articolo 24 del Testo Unico Edilizia), che attesta la sussistenza delle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico di un edificio (o di un immobile) e degli impianti in esso installati.


Agente immobiliare o Mediatore

E' la figura che mette in relazione due o più parti al fine portarle alla conclusione di un affare (vedi articolo 1754 del Codice Civile). Dal 1989 i mediatori sono obbligati ad iscriversi presso ciascuna Camera di Commercio al proprio "ruolo" (es: mediatore immobiliare, mediatore creditizio, etc...). Solo i mediatori iscritti hanno diritto al riconoscimento di un compenso quale premio per la loro intermediazione.

Introduzione all'acquisto o vendita di un immobile

Se vi state accingendo ad acquistare o a vendere casa sicuramente vi siete imbattuti in tutti gli adempimenti civilistici e di natura fiscale che nel corso degli anni sono andati complicandosi.

Se una volta l'attenzione era principalmente posta sulle caratteristiche dell'immobili (luogo di ubicazione, numero dei locali, etc..), oggi è molto importante fare attenzione anche all'ammontare delle tasse, alla conformità degli impianti, alla destinazione urbanistica del luogo in cui sorge la casa.

Ed è proprio per la "complessità" degli adempimenti necessari che molte persone al momento di comprare o vendere casa, si affidano a mediatori professionisti (purtroppo molto costosi) invece di impegnarsi in prima persona.

E se è vero che tutti sappiamo quali sono le caratteristiche che deve avere la "casa dei nostri sogni", è anche vero che non sappiamo proprio da che parte cominciare per renderla effettivamente nostra e non sappiamo quali diritti e quali obblighi ci spettino durante le fasi della compravendita immobiliare.

Nei prossimi post vedremo quali sono i passaggi necessari, quali documenti serve preparare e a chi vanno presentati, però oggi vorrei porre l'accento sulla necessità di muoversi prudentemente in questo ambito.

Necessità che deriva dal fatto che ogni singola firma che mettiamo (che sia per una proposta di acquisto o che sia per la richiesta di aiuto da parte di un intermediario) ci obbliga patrimonialmente verso la controparte (che siamo noi i venditori o gli acquirenti).

Ad esempio nel caso volessimo acquistare un immobile, la firma della "proposta irrevocabile" (articolo 1329 del codice civile) ci obbliga, almeno per un determinato tempo, all'acquisto dello stesso; inoltre solitamente la "proposta irrevocabile" è accompagnata dal versamento di una somma di denaro, la "caparra confirmatoria" (artico 1385 del codice civile).

Ciò significa che se cambiamo idea dopo aver firmato tale documento, saremo comunque costretti a versare l'intera "caparra confirmatoria" ; si tratta infatti di atti vincolanti il cui mancato adempimento comporta delle responsabilità patrimoniali.

Nel caso in cui invece volessimo vendere un immobile, e successivamente alla firma della "proposta irrevocabile" decidessimo di non vendere più, saremmo costretti a risarcire l'acquirente con il versamento del doppio della "caparra confirmatoria" ricevuta.

Molto schematicamente, se vogliamo acquistare un immobile senza affidarci ad un mediatore, ricordiamoci di:

- farci dare e controllare tutta la documentazione edilizia e condominiale

- verificare che non ci siano incarichi ad agenti immobiliari (che altrimenti dovremmo pagare)

- richiedere il nome dell'amministratore di condominio e copia del regolamento condominiale (nel caso stessimo acquistando un appartamento)

- firmare la proposta d'acquisto